Uno es público y el otro privado. Tasas, fondeo y requisitos de ingresos resultan vitales para acceder a créditos UVA y comprar vivienda propia.
El acceso al crédito hipotecario volvió a crecer, aunque el ahorro previo y los ingresos formales todavía limitan la demanda
El mercado de volvió a ocupar un lugar central dentro del sistema financiero argentino, aunque con un ritmo más moderado respecto del fuerte impulso que mostró tras el relanzamiento de las líneas en 2024. En ese escenario, Banco Nación concentra cerca del 85% de los préstamos otorgados, mientras BBVA aparece como la entidad privada con mayor participación dentro de un negocio que todavía mantiene una escala reducida frente a la demanda habitacional existente.
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Para acceder hoy a una propiedad de u$s100.000, una familia necesita contar con un anticipo cercano al 20% o 25%, además de ingresos formales elevados y capacidad de sostener cuotas ajustadas por inflación durante un período que puede superar los 20 años. El desafío no pasa solamente por la cuota inicial, sino por la estabilidad laboral y la evolución futura de los salarios.
Según explicó Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam), el liderazgo del Banco Nación responde a una combinación de escala financiera, estrategia comercial y presencia territorial. Indicó: “El Nación cuenta con una base enorme de depositantes y salarios acreditados del sector público y privado. Por algo el balance de esta entidad es el más grande del sistema financiero”.
El especialista agregó que la entidad pública aprovechó el cambio de escenario macroeconómico con una política agresiva de tasas y montos desde el inicio del nuevo ciclo hipotecario ().
“Cuando los salarios reales comenzaron a recuperar y la inflación bajó, el banco salió con las mejores condiciones del mercado. Eso permitió captar gran parte de la demanda”, precisó Salinas.
A diferencia de otros jugadores, el Nación mantuvo durante meses las tasas más bajas del sistema (6% para quienes perciben el sueldo en la entidad), situación que redujo el ingreso mínimo necesario para calificar. Además, digitalizó gran parte del proceso de aprobación y análisis de carpetas, un punto que simplificó el acceso para miles de familias.
Otro aspecto que fortaleció su expansión aparece en la cobertura territorial. Mientras gran parte de la banca privada concentra operaciones en grandes centros urbanos, el Nación dispone de sucursales en prácticamente todo el país, algo que amplió el alcance de la operatoria hipotecaria.
Dentro de los bancos privados, BBVA logró consolidarse como uno de los jugadores más activos en créditos UVA. Para Salinas, el principal diferencial pasa por una decisión concreta de participar dentro de un mercado que todavía genera cautela en muchas entidades financieras. “Fue uno de los primeros bancos privados en bajar tasas luego de las elecciones y mostró una decisión clara de competir en este negocio”, sostuvo.
El economista también destacó la inversión en capacitación y asesoramiento para clientes, algo que permitió agilizar operaciones y mejorar el acompañamiento durante el proceso crediticio.
Amplió: “Hay bancos que publican líneas hipotecarias, pero luego los números de escrituras resultan bajos. En el caso del BBVA se observa otorgamiento real de créditos”.
El banco además comenzó a captar operaciones de trabajadores en relación de dependencia y monotributistas, dos segmentos que muchas veces encuentran mayores dificultades para acceder a financiamiento de largo plazo.
La desaceleración de la inflación y cierta estabilidad cambiaria funcionaron como pilares fundamentales para la recuperación del crédito hipotecario. Sin previsibilidad macroeconómica, los préstamos UVA prácticamente desaparecen del sistema financiero argentino.
Salinas consideró que la baja inflacionaria permitió mejorar parcialmente el salario real y generar mejores condiciones para proyectar cuotas a largo plazo. Señaló: “La estabilidad cambiaria resulta fundamental para que bancos y personas puedan tomar decisiones. Cuando existe una hoja de ruta más clara, el crédito vuelve a aparecer”.
Sin embargo, aclaró que el proceso todavía enfrenta limitaciones estructurales y que el mercado hipotecario argentino continúa muy lejos de los niveles observados en otros países de la región.
Desde la Fundación Tejido Urbano, el investigador Matías Araujo sostuvo que el principal problema pasa por la escasa profundidad financiera local y la dificultad para generar fondeo de largo plazo. Expresó: “El sistema financiero argentino tiene enormes limitaciones para canalizar ahorro hacia hipotecas. No alcanza solamente con voluntad política o subsidios”.
Araujo remarcó que el Banco Nación logró sostener el crédito porque combina espalda política, capacidad de cartera y una decisión institucional orientada a mantener activa la financiación hipotecaria aun dentro de un contexto económico desafiante.
Banco Nación lidera el mercado de créditos UVA, mientras BBVA aparece como el privado con mayor nivel de otorgamiento
“El Nación concentra cerca del 41,5% del stock total de hipotecas del país. Los privados crecieron, pero desde una escala muy reducida”, explicó Araujo.
El especialista también puso el foco sobre el comportamiento de la banca privada tras el proceso electoral. Según su mirada, muchas entidades endurecieron condiciones, elevaron tasas y limitaron desembolsos. Araujo planteó: “En un país con alta informalidad laboral y salarios deteriorados, eso reduce todavía más el universo que puede acceder al crédito”.
Más allá de la cuota inicial o de la tasa promocional, los especialistas coinciden en que el punto central pasa por la capacidad real de sostener el préstamo durante décadas.
Para Salinas, la actualización salarial del tomador resulta determinante dentro de este esquema: “Si el sueldo ajusta una vez por año y por debajo de la inflación, probablemente este crédito no sea conveniente porque la deuda puede crecer muy fuerte”.
En cambio, quienes cuentan con revisiones salariales frecuentes y atadas a inflación disponen de mayores posibilidades de sostener el equilibrio financiero.
El economista también recordó que el acceso ya parte de un filtro importante: ingresos totalmente formalizados y salarios elevados.
“Para entrar hoy a un crédito hipotecario se necesitan ingresos mínimos altos. Eso deja afuera a una gran parte de la población”, afirmó.
Araujo recomendó observar variables vinculadas con la estabilidad laboral, el sector de actividad y la proyección familiar a largo plazo: “La vivienda probablemente sea la mayor inversión de una familia. La decisión no puede reducirse a mirar solamente la cuota del primer mes”.
El investigador aconsejó construir previamente un fondo de emergencia equivalente a tres o cuatro cuotas para afrontar posibles episodios de tensión económica o pérdida transitoria de ingresos.
Ese “colchón financiero”, según explicó, permite absorber escenarios de volatilidad sin poner en riesgo el cumplimiento del préstamo.
Aunque las cuotas hipotecarias comenzaron a acercarse a valores similares a un alquiler en determinados segmentos, el gran problema continúa en el ahorro previo necesario para ingresar al sistema.
Una familia hacer cálculos para ver si logran llegar al sueño del hogar propio
Hoy una propiedad de u$s100.000 exige contar con entre u$s20.000 y u$s30.000 disponibles para el anticipo, además de afrontar gastos de escritura, tasación y costos administrativos.
Araujo sostuvo que muchas familias encuentran mayores dificultades para reunir ese capital inicial que para afrontar luego la cuota mensual. Advirtió: “El principal cuello de botella no siempre pasa por la cuota, sino por el acceso al anticipo y la capacidad de demostrar ingresos formales suficientes”.
“A medida que las cuotas comienzan a ubicarse cerca de valores de alquiler, vuelve a aparecer la posibilidad concreta de acceso para sectores medios que durante años quedaron afuera del mercado hipotecario”, remarcó Araujo.
Dentro de la banca privada, BBVA logró posicionarse como uno de los actores más activos del mercado hipotecario UVA. La entidad ganó participación a partir de una estrategia comercial enfocada en tasas competitivas, segmentación de clientes y herramientas digitales para agilizar el proceso de aprobación.
Ricardo Castro, Head de Productos de Banca Minorista de BBVA en Argentina, explicó que uno de los pilares del crecimiento apareció en la capacidad de adaptar la oferta a distintos perfiles de clientes. Detalló: “BBVA acompañó la demanda con financiación de hasta el 80% del valor de la propiedad, plazos de hasta 30 años y la posibilidad de sumar ingresos de hasta dos familiares directos para mejorar la capacidad crediticia”.
El ejecutivo remarcó además que el banco aplicó una reducción agresiva de tasas luego de las elecciones, tanto para clientes con acreditación de sueldo como para monotributistas y responsables inscriptos.
“Fuimos el primer banco privado en bajar la tasa para nómina del 10,5% al 7,5% y luego también redujimos la de monotributistas y responsables inscriptos al 7,5% más UVA”, precisó.
La entidad además desarrolló distintos segmentos de oferta —Superior, Estándar y Básico— para adaptar condiciones según ingresos y perfil financiero de cada solicitante.
Otro punto que fortaleció el crecimiento del banco apareció en la estructura operativa. BBVA centralizó las altas mediante un proceso de créditos hipotecarios a nivel nacional y sumó acuerdos comerciales con con plataformas inmobiliarias como Zonaprop para captar clientes desde la etapa inicial de búsqueda de vivienda.
En la actualidad, una familia que busca comprar una propiedad de u$s100.000 mediante crédito UVA debe afrontar un escenario de ingresos exigentes y ahorro previo elevado.
Según explicó Castro, el banco puede financiar hasta el 80% del menor valor entre tasación y precio de compra, equivalente a unos u$s80.000 en pesos.
Eso implica que el comprador debe contar previamente con el 20% restante más gastos de escritura, tasación y costos administrativos.
En materia de ingresos, BBVA exige un piso equivalente a cuatro salarios mínimos vitales y móviles para el titular y evalúa que la relación cuota-ingreso no supere el 25%.
El banco además observa un cambio dentro del perfil de quienes hoy buscan financiamiento hipotecario. Ya no aparecen solamente familias tradicionales con empleo formal, sino también profesionales independientes y monotributistas que vuelven a mirar el crédito como alternativa frente al alquiler.
Una pareja que está cerca de firmar la compra de su hogar con apalancamiento hipotecario
El ejecutivo también sostuvo que la experiencia del usuario comenzó a transformarse en un factor determinante para competir frente al peso del Banco Nación dentro del sistema hipotecario: “La tasa es importante, pero el cliente también busca claridad, rapidez, asesoramiento y acompañamiento durante todo el proceso”.
Castro concluyó que el objetivo del banco pasa por sostener una oferta hipotecaria estable y ampliar gradualmente el acceso al crédito para sectores medios.
Fuente original: Ambito Financiero
