Con m\u00e1rgenes m\u00e1s ajustados el modelo crece. Claves del negocio, casos reales y por qu\u00e9 su uso avanza con fuerza en una de las principales ciudades del interior.<\/p>\n\n\n\n
Antes y despu\u00e9s de un PH reciclado: la intervenci\u00f3n respet\u00f3 la estructura original \u2014muro portante de ladrillo visto, entrepiso y escalera met\u00e1lica\u2014 y mejor\u00f3 la funcionalidad del espacio con una planta m\u00e1s abierta, mayor ingreso de luz y actualizaci\u00f3n de terminaciones<\/p>\n\n\n\n
El flipping inmobiliario vuelve a escena en la Argentina, pero con reglas distintas. Ya no se trata solo de comprar barato, refaccionar y vender m\u00e1s caro. Hoy, el margen depende de la precisi\u00f3n en cada decisi\u00f3n. En ese contexto, el sector dio un paso institucional: el martes 5 de mayo se cre\u00f3 la , con el objetivo de ordenar una actividad que crece, pero que a\u00fan carece de estad\u00edsticas y est\u00e1ndares claros dentro del \u00e1mbito de la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
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El modelo es conocido en el mercado inmobiliario: adquirir una propiedad deteriorada, intervenirla de forma integral y volver a colocarla en el mercado en un plazo acotado. Sin embargo, el escenario cambi\u00f3. Los costos subieron, la demanda es m\u00e1s selectiva y la competencia aument\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
En ese esquema aparecen diferencias claras entre plazas. En , el modelo resulta m\u00e1s accesible que en la Ciudad de Buenos Aires: el menor valor de entrada por m2 (estimado en un 20% promedio) reduce la inversi\u00f3n inicial, aunque tambi\u00e9n condiciona el precio de salida. Esa relaci\u00f3n mantiene la l\u00f3gica del negocio, pero con otra escala.<\/p>\n\n\n\n
Alejandro Bassini, titular de Bassini Negocios Inmobiliarios, sostuvo: \u201cHoy el margen no lo define el mercado, lo define la calidad de las decisiones\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Durante los a\u00f1os de precios deprimidos, el flipping ofrec\u00eda m\u00e1rgenes amplios. El contexto actual es distinto. El costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares subi\u00f3 un 94% en los \u00faltimos 20 meses y la rentabilidad ya no surge de la inercia del mercado, sino de la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Desde el punto de vista financiero, el negocio sigue vigente, pero con condiciones. \u201cComprando bien, planificando costos con precisi\u00f3n y ejecutando con eficiencia, el flipping puede dar entre 10% y 20% de rentabilidad en d\u00f3lares en menos de un a\u00f1o\u201d, explic\u00f3 Diego Vaiana, director de Vaiana Inversiones.<\/p>\n\n\n\n
Trabajos de terminaci\u00f3n en interiores: renovaci\u00f3n de paredes, preparaci\u00f3n de superficies y pintura, una etapa clave para actualizar la est\u00e9tica sin intervenir la estructura<\/p>\n\n\n\n
Aclar\u00f3 que no es una actividad para improvisados. \u201cSe necesita experiencia y conocimiento del mercado local para que los n\u00fameros rindan como fueron pensados\u201d, coment\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
Fuera de CABA, el modelo encuentra condiciones distintas. En Rosario, el valor del metro cuadrado es m\u00e1s bajo, lo que reduce la inversi\u00f3n inicial.<\/p>\n\n\n\n
Sin embargo, esa ventaja no implica mayor facilidad. Guillermina Forchino, arquitecta y referente de HouseClar, explic\u00f3: Matem\u00e1ticamente es lo mismo porque si el m2 es m\u00e1s econ\u00f3mico tambi\u00e9n lo es para vender. La limitaci\u00f3n no es la liquidez, es el precio de salida\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Forchino trabaja hace m\u00e1s de diez a\u00f1os sobre propiedades existentes, en especial PH, que compra, recicla y vuelve a vender. Desde su experiencia, el contexto actual ofrece oportunidades, pero tambi\u00e9n mayor competencia.<\/p>\n\n\n\n
\u201cHoy hay m\u00e1s gente haciendo flipping. En parte porque hay menos desarrollo de obras grandes. Eso genera m\u00e1s movimiento en operaciones chicas, pero tambi\u00e9n m\u00e1s exigencia\u201d, se\u00f1al\u00f3 Forchino.<\/p>\n\n\n\n
En este negocio, el punto de entrada define el resultado. Forchino sostuvo: \u201cEl secreto est\u00e1 en la compra y no en la venta\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Los n\u00fameros lo confirman. El valor de compra en este tipo de propiedades en Rosario se ubica entre u$s800 y u$s1.000 por m2 (en CABA superan los u$s1.100 en su mayor\u00eda, siempre en promedio). Tras una refacci\u00f3n integral, los valores de venta pueden alcanzar entre u$s1.900 y u$s2.200 por m2, seg\u00fan la calidad de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Cocina a nuevo con mobiliario moderno, mesada continua y mejora de instalaciones; se prioriza funcionalidad y materiales durables para elevar el valor final<\/p>\n\n\n\n
En el medio, los costos son determinantes: materiales, mano de obra, honorarios, impuestos y gastos de escrituraci\u00f3n en ambas puntas.<\/p>\n\n\n\n
Bassini aport\u00f3 dos casos concretos que reflejan el escenario actual. En una propiedad ubicada en la zona de Pte. Roca al 1000, la inversi\u00f3n total alcanz\u00f3 unos u$s85.000 entre compra y obra, con un valor de venta de u$s95.000. La rentabilidad fue del 10,5% en un plazo de 12 meses.<\/p>\n\n\n\n
En otro caso, sobre San Juan al 2200, la operaci\u00f3n demand\u00f3 una inversi\u00f3n total cercana a u$s202.000 y se vendi\u00f3 en u$s239.500. La rentabilidad alcanz\u00f3 el 18% en 15 meses.<\/p>\n\n\n\n
Bassini afirm\u00f3: \u201cEl flipping dej\u00f3 de ser una oportunidad evidente para convertirse en un negocio de precisi\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n
El plazo tambi\u00e9n impacta en la rentabilidad. En general, las obras pueden extenderse entre ocho y doce meses, mientras que la venta puede demorar entre tres y cuatro meses adicionales. \u201cEl tiempo es dinero. Si la propiedad no se vende r\u00e1pido, el margen se reduce\u201d, explic\u00f3 Forchino.<\/p>\n\n\n\n
Ese factor lleva a tomar decisiones estrat\u00e9gicas. En algunos casos, conviene resignar parte de la ganancia para acelerar la salida. Se\u00f1al\u00f3: \u201cEs preferible vender r\u00e1pido y reinvertir que quedar atado a una propiedad\u201d.<\/p>\n\n\n\n
El producto final tambi\u00e9n cambi\u00f3. Ya no alcanza con reciclar. El mercado exige calidad. Bassini dijo: \u201cLa calidad de la obra no es un diferencial, es una condici\u00f3n para competir\u201d.<\/p>\n\n\n\n
La clave est\u00e1 en entender al comprador final. Distribuci\u00f3n, funcionalidad y terminaciones definen la venta. Tambi\u00e9n influye la ubicaci\u00f3n, que sigue siendo el principal factor de valorizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Estado original con deterioro en muros, humedad visible y pileta sin integrar al conjunto; una base t\u00edpica en propiedades a reciclar. El despu\u00e9s en la imagen siguiente<\/p>\n\n\n\n
\u201cSiempre lo que prima es la ubicaci\u00f3n. El costo de construir es similar en todos lados, pero el precio de venta no\u201d, explic\u00f3 Forchino.<\/p>\n\n\n\n
Uno de los principales riesgos est\u00e1 en la ejecuci\u00f3n. Cambiar el proyecto durante la obra puede impactar de forma directa en los costos.<\/p>\n\n\n\n
\u201cEl error m\u00e1s com\u00fan es modificar el plan inicial sobre la marcha. Eso encarece todo\u201d, advirti\u00f3 Forchino. A eso se suman imprevistos t\u00e9cnicos, problemas estructurales o cuestiones legales que pueden aparecer durante el proceso.<\/p>\n\n\n\n
Bassini coincidi\u00f3 en que el margen se construye en cada etapa. \u201cYa no alcanza con comprar barato y refaccionar. Hay que entender qu\u00e9 producto quiere el comprador\u201d, se\u00f1al\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
El crecimiento del flipping tambi\u00e9n responde a un cambio en el desarrollo inmobiliario. Los proyectos desde cero pierden peso frente al reciclaje de propiedades existentes.<\/p>\n\n\n\n
\u201cEn , el modelo de edificios chicos por escalera pr\u00e1cticamente desapareci\u00f3\u201d, explic\u00f3 Bassini. Indic\u00f3 que esos productos quedaron desactualizados frente a una demanda m\u00e1s exigente.<\/p>\n\n\n\n
En ese escenario, el reciclaje aparece como alternativa m\u00e1s flexible, con menor escala de inversi\u00f3n y mayor capacidad de adaptaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
El acceso al cr\u00e9dito sigue siendo limitado, lo que condiciona la din\u00e1mica del mercado. La financiaci\u00f3n propia aparece como una herramienta para cerrar operaciones.<\/p>\n\n\n\n
Al mismo tiempo, el mercado de alquileres gana atractivo, lo que introduce una competencia directa con la venta.<\/p>\n\n\n\n
En ese contexto, la eficiencia se vuelve central. \u201cEl juego hoy es la eficacia: comprar bien, controlar costos y ejecutar con calidad\u201d, explic\u00f3 Vaiana.<\/p>\n\n\n\n
El flipping inmobiliario no es una f\u00f3rmula autom\u00e1tica. Es una estrategia que requiere conocimiento, planificaci\u00f3n y capacidad de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Espacio exterior reconfigurado con revestimientos nuevos, integraci\u00f3n de galer\u00eda y puesta en valor de la pileta; mejora clara en uso y percepci\u00f3n del producto<\/p>\n\n\n\n
En ciudades como Rosario, el menor valor de entrada abre oportunidades, pero no reduce la exigencia. El margen existe, pero es m\u00e1s estrecho. Bassini sostuvo: \u00abEl mercado premia a quien entiende al comprador y ejecuta bien\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Forchino reforz\u00f3 esa idea desde la pr\u00e1ctica diaria: \u201cNo se trata de reciclar propiedades, sino de crear un producto que el mercado quiera comprar\u201d.<\/p>\n\n\n\n
El sector avanza hacia una mayor profesionalizaci\u00f3n, con m\u00e1s actores, m\u00e1s informaci\u00f3n y nuevas herramientas. La creaci\u00f3n de una c\u00e1mara espec\u00edfica refuerza ese proceso y busca ordenar una actividad en expansi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
\u201cEl flipping no es para cualquiera. Es un negocio donde cada decisi\u00f3n impacta en el resultado\u201d, resumi\u00f3 Vaiana, y concluy\u00f3 que \u201cla rentabilidad existe, pero est\u00e1 en los detalles\u201d.<\/p>\n\n\n\n