C\u00f3mo se cierran los acuerdos entre due\u00f1os e inquilinos, el factor expensas y qu\u00e9 dejar en claro para contratos m\u00e1s equilibrados.<\/p>\n\n\n\n
Un departamento de dos ambientes, entre los m\u00e1s buscados por familias o parejas sin hijos, o por profesionales que los utilizan tambi\u00e9n para teletrabajar<\/p>\n\n\n\n
El en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa in\u00e9dita. Tras los cambios regulatorios de fines de 2023, la oferta se expandi\u00f3 hasta niveles que no se registraban en a\u00f1os recientes. Hoy se mantienen alrededor de 14.000 departamentos disponibles en CABA, un volumen que modific\u00f3 la din\u00e1mica entre propietarios e inquilinos.<\/p>\n\n\n\n
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Este nuevo escenario convive con una macroeconom\u00eda exigente, donde el deterioro del poder adquisitivo condiciona la capacidad de pago y define el ritmo de las .<\/p>\n\n\n\n
En ese marco, distintos portales inmobiliarios coinciden en que los se ubican entre los m\u00e1s buscados por la demanda, tanto por su ticket de ingreso como por su funcionalidad. Los valores resultan elevados en relaci\u00f3n con los ingresos de los inquilinos, especialmente en un contexto donde los salarios todav\u00eda no recuperan la ca\u00edda de los \u00faltimos tres a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n
Para Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, el mercado actual muestra una fuerte dispersi\u00f3n en los valores de publicaci\u00f3n. La especialista y analista del sector, explic\u00f3 que la mayor cantidad de unidades disponibles convive con una demanda estable o incluso algo retra\u00edda, lo que otorga m\u00e1s tiempo y margen de decisi\u00f3n a quienes buscan alquilar.<\/p>\n\n\n\n
La especialista remarc\u00f3 que este escenario modifica el comportamiento de quienes buscan alquilar. \u201cQuienes tienen buenos ingresos pueden elegir con tranquilidad y cuentan con un mayor poder de negociaci\u00f3n al momento de alquilar\u201d, se\u00f1al\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
En esa l\u00ednea, advirti\u00f3 que la contraoferta se volvi\u00f3 una pr\u00e1ctica mucho m\u00e1s frecuente. Explic\u00f3: \u201cSi al propietario le resulta conveniente cerrar con un buen candidato a un precio m\u00e1s bajo que el publicado, probablemente lo cierre\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Balayan tambi\u00e9n subray\u00f3 que la calidad del inmueble pas\u00f3 a ser un factor decisivo. Afirm\u00f3: \u201cEl estado del inmueble es determinante para que se alquile m\u00e1s r\u00e1pido y ante una m\u00ednima diferencia en precio y expensas el ganador es quien tenga la propiedad mejor presentada\u201d.<\/p>\n\n\n\n
A la vez, indic\u00f3 que los tiempos de cierre se extendieron. \u201cNo existe una estad\u00edstica oficial, pero probablemente el tiempo de publicaci\u00f3n de un departamento se haya duplicado respecto del momento en que reg\u00eda la ley de alquileres\u201d, sostuvo.<\/p>\n\n\n\n
Por \u00faltimo, marc\u00f3 un obst\u00e1culo cada vez m\u00e1s visible en el mercado: las mascotas. \u201cLa gran mayor\u00eda de los interesados tiene perro o gato, y eso impone un requisito dif\u00edcil de cumplir. Es entendible que por miedo a deterioro o conflictos no se acepten, pero eso implica un mayor tiempo de publicaci\u00f3n frente a inmuebles que s\u00ed lo permiten\u201d, explic\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
Alejandro Bra\u00f1a, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porte\u00f1o, relativiz\u00f3 la idea de valores elevados en t\u00e9rminos reales. \u201cNo comparto que los alquileres est\u00e9n caros. Lo que se deterior\u00f3 de forma clara son los ingresos de las familias en los \u00faltimos a\u00f1os\u201d, sostuvo.<\/p>\n\n\n\n
El especialista vincul\u00f3 este fen\u00f3meno con la din\u00e1mica inflacionaria reciente. \u201cSe acumul\u00f3 una inflaci\u00f3n cercana al 510% en la gesti\u00f3n anterior y se sum\u00f3 otro 160% en la actual hasta marzo de 2026. Eso genera una distorsi\u00f3n muy fuerte\u201d, explic\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
En ese marco, el alquiler se consolida como uno de los principales gastos del hogar. En CABA, alrededor del 30% de la poblaci\u00f3n alquila, y en muchos casos se requieren dos o m\u00e1s ingresos para sostener el contrato sin tensiones.<\/p>\n\n\n\n
Un dos ambientes en Villa Urquiza, uno de los barrios m\u00e1s cotizados de la Ciudad<\/p>\n\n\n\n
Bra\u00f1a tambi\u00e9n aport\u00f3 datos sobre la composici\u00f3n de la oferta. Sobre un total de 13.958 unidades en alquiler, 5.407 corresponden a dos ambientes, lo que representa el 38,7%. Le siguen los monoambientes con el 28,5% y los tres ambientes con el 19,9%. Esta mayor disponibilidad explica por qu\u00e9 los dos ambientes concentran buena parte de la demanda.<\/p>\n\n\n\n
Uno de los cambios m\u00e1s relevantes del mercado pasa por el peso creciente de las expensas. Daniel Zampone, vicepresidente de la C\u00e1mara Inmobiliaria Argentina (CIA), puso el foco en la relaci\u00f3n entre inflaci\u00f3n, salarios y costos fijos.<\/p>\n\n\n\n
Se\u00f1al\u00f3: \u201cCuando la inflaci\u00f3n no va de la mano del aumento de los salarios, el pago del alquiler, y particularmente el de las expensas, se empieza a hacer cuesta arriba\u201d.<\/p>\n\n\n\n
El directivo advirti\u00f3 que el enfriamiento de la econom\u00eda agrava ese descalce. Afirm\u00f3: \u201cAl subir el \u00edndice por el cual se regula el contrato y los sueldos no acompa\u00f1ar, se complica el pago. Lo que vemos hoy, m\u00e1s que el alquiler en s\u00ed, es el peso de las expensas\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Bra\u00f1a reforz\u00f3 esa idea con un dato clave: las expensas pasaron de representar entre el 5% y el 15% del alquiler a ubicarse hoy entre el 40% y el 50%, lo que redefine el valor final que los inquilinos est\u00e1n dispuestos a pagar.<\/p>\n\n\n\n
Adem\u00e1s, los interesados analizan con mayor detalle la estructura de costos del edificio. La presencia de encargado, los amenities, la seguridad y el mantenimiento impactan de lleno en la decisi\u00f3n final.<\/p>\n\n\n\n
En cuanto a las condiciones de cierre, Zampone insisti\u00f3 en la necesidad de acuerdos sostenibles. \u201cSiempre decimos que es un matrimonio de dos a\u00f1os. Esto le tiene que servir al inquilino y tambi\u00e9n al propietario\u201d, explic\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
En ese marco, recomend\u00f3 valorar el perfil del inquilino al momento de definir el precio. Detall\u00f3: \u201cCuando hay buenos antecedentes, que es pagador y cuida el inmueble, puede haber una quita del 8%, 10% o 12%, porque eso representa un plus a favor del propietario en t\u00e9rminos de seguridad\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Respecto a los contratos, sostuvo que se consolid\u00f3 un esquema claro tras la derogaci\u00f3n de la ley anterior. Aconsej\u00f3 lo siguiente: \u201cRecomendamos contratos en pesos a dos a\u00f1os ajustados por IPC. Hoy es lo m\u00e1s justo para las dos partes y esta modalidad result\u00f3 muy positiva desde su implementaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Los alquileres se mantienen con valores altos en CABA y crece la negociaci\u00f3n entre las partes<\/p>\n\n\n\n
Por su parte, Bra\u00f1a subray\u00f3 que el mercado obliga a los propietarios a adaptarse con rapidez. \u201cA un propietario le dir\u00eda que se aggiorne a los bruscos cambios que se produjeron en poco tiempo, porque de lo contrario su inmueble puede estar meses vac\u00edo o directamente no lograr alquilarse\u201d, advirti\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
Del lado de la demanda, el especialista remarc\u00f3 el cambio de escenario. \u201cHoy el que busca tiene mucha m\u00e1s oferta, pr\u00e1cticamente multiplicada por 30 respecto de 2023. Puede elegir con m\u00e1s tranquilidad y en muchos casos alquila por menos que alguien que ya tiene un contrato vigente\u201d, afirm\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
Concluy\u00f3 Bra\u00f1a: \u201cDespu\u00e9s las condiciones se unificaron: contratos de 24 meses con ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC o ICL. Y hay algo que la gente mira con lupa: el valor y el comportamiento de las expensas, si hay encargado, amenities o costos de mantenimiento\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Con este nuevo equilibrio entre oferta, demanda y costos, los valores de los departamentos usados de dos ambientes de 50 m2 muestran una amplia dispersi\u00f3n seg\u00fan la zona. Puerto Madero queda excluido por mantener precios dolarizados:<\/p>\n\n\n\n